2025년 1분기에는 상위 거래가 전통 코어 업무축인 CBD·GBD에 뚜렷이 집중했다. 광화문–종로–테헤란로로 이어지는 핵심 축에서 우량 임차를 갖춘 프라임·대형 자산이 가격 방어력을 확인했고, 중형급은 딜 구조화 없이는 눈높이를 맞추기 어려웠다. 이 흐름은 그림1에서 표시된 상위 거래 표본에서도 동일하게 관측된다(코어 권역 편중).
그림1. 1분기 거래금액 상위 10곳 거래사례
2분기에 들어서며 양상은 달라졌다. 서울 상업용 부동산 거래액은 약 8조 6,220억 원으로 전분기 대비 61% 증가하며 반등했고, 회복의 무게중심은 여전히 프라임·대형 거래에 있었다. 반면 중형(100억~500억) 구간은 부진했고, 특히 CBD의 중형 거래금액이 76% 감소하면서 권역 총액을 끌어내렸다. 무엇보다 권역별 거래 구조가 넓어졌다. 2분기 권역별 거래금액은 GBD 3조 4,855억, CBD 1조 6,143억, YBD 7,992억, ETC 2조 7,230억으로 집계되며, 성수·합정·마포 등 비전통 권역(ETC)의 고액 거래 비중이 유의미하게 확대됐다.
임대 펀더멘털은 안정이 핵심이다. 2분기 서울 평균 NOC는 253,632원, 공실률은 2.7%로 확인되며(표본기준), GBD NOC가 권역 중 가장 높고, YBD 공실률이 상대적으로 높았다. 공급 측면에서도 신규공급 66건으로 ‘건수는 증가, 면적은 감소’했고, ETC의 비중(건수 53%·면적 69%)이 두드러졌다. 이는 대규모 업무시설 일변도에서 특화 자산·개발형 물건으로 초점이 이동하고 있음을 시사한다.
그림2. 2분기 주요 거래사례 현황
거래 주체를 보면 **전략적 투자(SI) 중심의 ‘대형 쉐어딜’**이 회복을 끌었다. CJ( KDB생명타워·CJ제일제당센터 ), 현대차(스케일타워), 빗썸(강남N타워) 등이 대표적이며, 기업 수요가 임차 안정성과 시너지·브랜드 가치를 동시에 평가하면서 코어·코어플러스 자산의 체감가치를 높였다.
이 같은 Q1→Q2의 변화는 “코어 편중”에서 “코어 + 프라임 위성권역”으로의 외연 확장으로 요약된다. 성수·합정·마포 등은 리포지셔닝·컨버전 포텐셜이 크고, 임대수요의 저변(콘텐츠·테크·라이프스타일)이 넓어 현금흐름 개선 경로가 뚜렷하다. 반면 CBD 중형급은 금리·가산금리·LTV 민감도가 커 가격–리스크 간극을 딜 구조(보증·Step-up, 조건부 클로징 등)로 메워야 한다는 과제를 남겼다. (수치 근거: 2분기 총액·권역별 금액, 중형 위축)
2025년 1분기에는 상위 거래가 전통 코어 업무축인 CBD·GBD에 뚜렷이 집중했다. 광화문–종로–테헤란로로 이어지는 핵심 축에서 우량 임차를 갖춘 프라임·대형 자산이 가격 방어력을 확인했고, 중형급은 딜 구조화 없이는 눈높이를 맞추기 어려웠다. 이 흐름은 그림1에서 표시된 상위 거래 표본에서도 동일하게 관측된다(코어 권역 편중).
그림1. 1분기 거래금액 상위 10곳 거래사례
2분기에 들어서며 양상은 달라졌다. 서울 상업용 부동산 거래액은 약 8조 6,220억 원으로 전분기 대비 61% 증가하며 반등했고, 회복의 무게중심은 여전히 프라임·대형 거래에 있었다. 반면 중형(100억~500억) 구간은 부진했고, 특히 CBD의 중형 거래금액이 76% 감소하면서 권역 총액을 끌어내렸다. 무엇보다 권역별 거래 구조가 넓어졌다. 2분기 권역별 거래금액은 GBD 3조 4,855억, CBD 1조 6,143억, YBD 7,992억, ETC 2조 7,230억으로 집계되며, 성수·합정·마포 등 비전통 권역(ETC)의 고액 거래 비중이 유의미하게 확대됐다.
임대 펀더멘털은 안정이 핵심이다. 2분기 서울 평균 NOC는 253,632원, 공실률은 2.7%로 확인되며(표본기준), GBD NOC가 권역 중 가장 높고, YBD 공실률이 상대적으로 높았다. 공급 측면에서도 신규공급 66건으로 ‘건수는 증가, 면적은 감소’했고, ETC의 비중(건수 53%·면적 69%)이 두드러졌다. 이는 대규모 업무시설 일변도에서 특화 자산·개발형 물건으로 초점이 이동하고 있음을 시사한다.
그림2. 2분기 주요 거래사례 현황
거래 주체를 보면 **전략적 투자(SI) 중심의 ‘대형 쉐어딜’**이 회복을 끌었다. CJ( KDB생명타워·CJ제일제당센터 ), 현대차(스케일타워), 빗썸(강남N타워) 등이 대표적이며, 기업 수요가 임차 안정성과 시너지·브랜드 가치를 동시에 평가하면서 코어·코어플러스 자산의 체감가치를 높였다.
이 같은 Q1→Q2의 변화는 “코어 편중”에서 “코어 + 프라임 위성권역”으로의 외연 확장으로 요약된다. 성수·합정·마포 등은 리포지셔닝·컨버전 포텐셜이 크고, 임대수요의 저변(콘텐츠·테크·라이프스타일)이 넓어 현금흐름 개선 경로가 뚜렷하다. 반면 CBD 중형급은 금리·가산금리·LTV 민감도가 커 가격–리스크 간극을 딜 구조(보증·Step-up, 조건부 클로징 등)로 메워야 한다는 과제를 남겼다. (수치 근거: 2분기 총액·권역별 금액, 중형 위축)