2025년 여름은 참 뜨겁습니다. 한국에서는 낮 기온 최고 33°C이상인 날을 폭염이라고 하는데 이틀 이상 지속예상 시 ‘폭염주의보’, 35°C 이상 장기간 지속 시 ‘폭염경보’를 발령합니다. 2018년 8월 1일 강원 홍천에서 41°C를 기록하여 한국 공식 최고 기온으로 등재되었는데 같은 날 서울은 39.6°C였다고 합니다. 최근 25년 7월 27일 안성에서 40.6°C를 기록하여 2025년 여름이 다시 달궈지고 있음을 보여줍니다. 2025년 7월 열대야는 7월 31일인 오늘까지 22일 동안 계속되어 7월 열대야 최장기록이 될 듯합니다. 여름이 너무 더워지면 더운 바닷가 보다 호캉스 수요가 늘어나는데, 요즘 해외 관광객 방문 객이 늘어나 국내 호텔 숙박업이 너무 호황이라, 호캉스 패키지 가격도 매우 높아질 것 같습니다. 이 때문에 호텔 매매금액도 매우 가파르게 오르고 있는데 최근 당사가 매각자문을 맡고 있는 호텔 프로젝트를 준비하면서 알게 된 점과 느낀 점을 이글에서 공유드릴까 합니다.
얼마 전 <Maybe Happy Ending>이라는 국내 창작 뮤지컬이 Tony Awards 6개 부문을 수상하고, Netflix animation <케이팝몬스터헌터스>가 대히트를 치고 영화에 수록된 곡들이 빌보드 차트에 대거 올라가면서 K-POP, 영화에 나오는 K-food에 대한 글로벌 관심이 한층 더 높아졌습니다. 2024년 외래관광객조사(여행동기)는 한류 콘텐츠가 관광산업에 큰 효과가 있음을 보여줍니다
한국 방문 관광객 수와 줄어든 중국 관광객 비중
COVID 19 시즌이었던 2020~23년 이전에는 한국에 오는 외국인중 중국인 비중이 매우 높았습니다. 2016년 1,700만명이 넘는 해외 관광객이 THADD 미사일로 인해 중국과 외교마찰이 있었던 2017년에는 4백만명이 줄어 1,334만명이 방문을 했습니다. COVID-19 시즌으로 2021년 97만 명까지 관광객이 줄어들면서 관광산업의 타격이 컸고, 승승장구하던 명동상권에도 대형 공실이 발생했습니다. 2024년에는 1,637만 명이 한국을 방문했는데, 2024년 12월 계엄과 2025년 1월 탄핵정국을 감안하면 2025년에는 1,900만~2,000만명 가까이 한국을 방문할 것으로 예상됩니다.
2016년과 2024년 한국을 방문한 국가별 관광객 수는 큰 차이를 보이고 있습니다. 2016년에는 중국이 관광객 수의 47%를 차지했는데 24년에는 28%로 줄어들었고, 일본은 13% → 20%, 미국/유럽/대양주가 11% → 17%, 아시아는 25% → 32%로 크게 늘어났습니다. 유럽국가에서는 프랑스, 독일, 아시아는 인도와 몽골의 방문객 숫자가 크게 증가하였습니다.
호텔의 공급량과 COVID-19효과로 멸실된 호텔
2024년말 서울 지역의 호텔 객실 수는 약 54,000개로 추정되는데 2019년 53,564개에서 별로 늘어나지 않았습니다. 그 이유는 COVID-19으로 인한 폐업과 저금리 지속으로 인해 토지가격의 상승으로 기존 노후화된 호텔들이 멸실되고 그 자리에 주거시설 등의 개발사업이 한참 진행되었습니다. 2020년 이후 약 15개 호텔과 약 3,000개 넘는 객실이 사라졌습니다.
우리가 호텔에 묵게 될 때, 호텔에 체류하는 날이 성수기 여부, 평일, 주말/공휴일, 지역행사 여부 등에 따라 가격이 매우 달라집니다. 호텔산업에서는 숙박비용을 ADR(Average Daily Rate; 평균 객실 판매단가)로 평균하여 표준화합니다. 이에 호텔객실이 판매된 판매율 Occ.(Occupancy Rate: 객실판매율)을 곱하면 RevPAR(Revenue Per Available Room: 객실당 매출)가 산출됩니다. 최근 멸실로 인해 공급량이 (-)를 보였고, 건축비 상승도 높아져서 호텔 공급이 많지 않은 가운데 관광객이 늘어나면서 Occ는 2019년 81%를 넘어서 최근 85~90%를 넘어서고 있고 ADR도 2019년 대비 40% 이상 오르고 있습니다. 이러한 시장상황으로 5성급 호텔이 2030년 초반까지 10개의 프로젝트 4,000실이 공급될 예정이나, 4성급 호텔 공급은 별로 많지 않은 것 같습니다.
과거 특1급, 특2급 호텔은 사라졌나?
호텔의 등급은 과거 2015년 이전에는 특1급, 특2급, 1급, 2급, 3급으로 나눠졌는데, 2015년 부터 5성급, 4성급, 3~1등급 등 스타체계로 바뀌었습니다. 한국관광공사(KTO)가 주관하여 호텔 등급을 평가합니다. 5성급 호텔은 필수 요건으로 조식공간 3개 이상, 컨시어지 서비스, 도어맨, 객실 종류가 5~8개 이상이어야 하며, 200명 이상 수용되는 연회장, 5개 이상의 회의실, 아케이트, 수영장/사우나/피트니스 최고 1개 이상 시설을 갖추어야 합니다. 4성급의 경우 조식공간 2개 이상, 객실 타입 4~7개, 연회장, 회의시설, 피트니스/수영장/사우나 중 최소 1개를 갖춰야 합니다. 4성급과 5성급의 경우 객실 면적은 욕실을 제외하고 객실 면적이 19㎡ (약 5.8평)을 넘어야 하며 초과 면적에 따라 평가 점수가 가산됩니다. 한국관광공사는 호텔을 현장평가 700점과 암행평가 300점으로 평가하는데 5성급의 경우 900점 이상의 점수를 받아야 하기 때문에 시설만 갖추어서는 안 되며, 청결도, 종업원 교육수준, 어학평가, 서비스 흐름도 등 세밀한 준비를 하여야 합니다.
2024년 호텔 거래사례는 3~4성급 호텔의 경우 객실당 5억까지 올랐었는데, 최근 호텔의 ADR상승과 Occ의 상승에 힙입어 도심 4성급 신축호텔 입찰에서 객실 당 6억 5천만원이 넘는 베팅이 있었습니다. 5성급 호텔은 연회장, 레스토랑, 수영장, 아케이트 등 부대업장의 비중이 상대적으로 크기 때문에 객실로만 거래가격을 환산하기에는 무리가 있습니다. 최근 공사비 증가, 공사기간 증가, 높은 이자율 등으로 개발시 원가가 많이 높아졌습니다. 토지의 도시계획, 형태, 건축규모를 고려하여 호텔산업의 방향으로 개발검토를 해보는 것도 좋을 듯 합니다. 최근 호텔부동산 입찰에 해외 펀드들의 관심이 커진 것도 K-culture power가 커지고 관광산업도 선진화되어가고 있다는 생각을 해봅니다. 휴가시즌을 맞이하여 이번 칼럼은 서울 호텔 산업을 다뤄보았습니다. 모두 안전하고 행복한 바캉스 보내시길 빕니다. 감사합니다.
2025년 여름은 참 뜨겁습니다. 한국에서는 낮 기온 최고 33°C이상인 날을 폭염이라고 하는데 이틀 이상 지속예상 시 ‘폭염주의보’, 35°C 이상 장기간 지속 시 ‘폭염경보’를 발령합니다. 2018년 8월 1일 강원 홍천에서 41°C를 기록하여 한국 공식 최고 기온으로 등재되었는데 같은 날 서울은 39.6°C였다고 합니다. 최근 25년 7월 27일 안성에서 40.6°C를 기록하여 2025년 여름이 다시 달궈지고 있음을 보여줍니다. 2025년 7월 열대야는 7월 31일인 오늘까지 22일 동안 계속되어 7월 열대야 최장기록이 될 듯합니다. 여름이 너무 더워지면 더운 바닷가 보다 호캉스 수요가 늘어나는데, 요즘 해외 관광객 방문 객이 늘어나 국내 호텔 숙박업이 너무 호황이라, 호캉스 패키지 가격도 매우 높아질 것 같습니다. 이 때문에 호텔 매매금액도 매우 가파르게 오르고 있는데 최근 당사가 매각자문을 맡고 있는 호텔 프로젝트를 준비하면서 알게 된 점과 느낀 점을 이글에서 공유드릴까 합니다.
얼마 전 <Maybe Happy Ending>이라는 국내 창작 뮤지컬이 Tony Awards 6개 부문을 수상하고, Netflix animation <케이팝몬스터헌터스>가 대히트를 치고 영화에 수록된 곡들이 빌보드 차트에 대거 올라가면서 K-POP, 영화에 나오는 K-food에 대한 글로벌 관심이 한층 더 높아졌습니다. 2024년 외래관광객조사(여행동기)는 한류 콘텐츠가 관광산업에 큰 효과가 있음을 보여줍니다
한국 방문 관광객 수와 줄어든 중국 관광객 비중
COVID 19 시즌이었던 2020~23년 이전에는 한국에 오는 외국인중 중국인 비중이 매우 높았습니다. 2016년 1,700만명이 넘는 해외 관광객이 THADD 미사일로 인해 중국과 외교마찰이 있었던 2017년에는 4백만명이 줄어 1,334만명이 방문을 했습니다. COVID-19 시즌으로 2021년 97만 명까지 관광객이 줄어들면서 관광산업의 타격이 컸고, 승승장구하던 명동상권에도 대형 공실이 발생했습니다. 2024년에는 1,637만 명이 한국을 방문했는데, 2024년 12월 계엄과 2025년 1월 탄핵정국을 감안하면 2025년에는 1,900만~2,000만명 가까이 한국을 방문할 것으로 예상됩니다.
2016년과 2024년 한국을 방문한 국가별 관광객 수는 큰 차이를 보이고 있습니다. 2016년에는 중국이 관광객 수의 47%를 차지했는데 24년에는 28%로 줄어들었고, 일본은 13% → 20%, 미국/유럽/대양주가 11% → 17%, 아시아는 25% → 32%로 크게 늘어났습니다. 유럽국가에서는 프랑스, 독일, 아시아는 인도와 몽골의 방문객 숫자가 크게 증가하였습니다.
호텔의 공급량과 COVID-19효과로 멸실된 호텔
2024년말 서울 지역의 호텔 객실 수는 약 54,000개로 추정되는데 2019년 53,564개에서 별로 늘어나지 않았습니다. 그 이유는 COVID-19으로 인한 폐업과 저금리 지속으로 인해 토지가격의 상승으로 기존 노후화된 호텔들이 멸실되고 그 자리에 주거시설 등의 개발사업이 한참 진행되었습니다. 2020년 이후 약 15개 호텔과 약 3,000개 넘는 객실이 사라졌습니다.
우리가 호텔에 묵게 될 때, 호텔에 체류하는 날이 성수기 여부, 평일, 주말/공휴일, 지역행사 여부 등에 따라 가격이 매우 달라집니다. 호텔산업에서는 숙박비용을 ADR(Average Daily Rate; 평균 객실 판매단가)로 평균하여 표준화합니다. 이에 호텔객실이 판매된 판매율 Occ.(Occupancy Rate: 객실판매율)을 곱하면 RevPAR(Revenue Per Available Room: 객실당 매출)가 산출됩니다. 최근 멸실로 인해 공급량이 (-)를 보였고, 건축비 상승도 높아져서 호텔 공급이 많지 않은 가운데 관광객이 늘어나면서 Occ는 2019년 81%를 넘어서 최근 85~90%를 넘어서고 있고 ADR도 2019년 대비 40% 이상 오르고 있습니다. 이러한 시장상황으로 5성급 호텔이 2030년 초반까지 10개의 프로젝트 4,000실이 공급될 예정이나, 4성급 호텔 공급은 별로 많지 않은 것 같습니다.
과거 특1급, 특2급 호텔은 사라졌나?
호텔의 등급은 과거 2015년 이전에는 특1급, 특2급, 1급, 2급, 3급으로 나눠졌는데, 2015년 부터 5성급, 4성급, 3~1등급 등 스타체계로 바뀌었습니다. 한국관광공사(KTO)가 주관하여 호텔 등급을 평가합니다. 5성급 호텔은 필수 요건으로 조식공간 3개 이상, 컨시어지 서비스, 도어맨, 객실 종류가 5~8개 이상이어야 하며, 200명 이상 수용되는 연회장, 5개 이상의 회의실, 아케이트, 수영장/사우나/피트니스 최고 1개 이상 시설을 갖추어야 합니다. 4성급의 경우 조식공간 2개 이상, 객실 타입 4~7개, 연회장, 회의시설, 피트니스/수영장/사우나 중 최소 1개를 갖춰야 합니다. 4성급과 5성급의 경우 객실 면적은 욕실을 제외하고 객실 면적이 19㎡ (약 5.8평)을 넘어야 하며 초과 면적에 따라 평가 점수가 가산됩니다. 한국관광공사는 호텔을 현장평가 700점과 암행평가 300점으로 평가하는데 5성급의 경우 900점 이상의 점수를 받아야 하기 때문에 시설만 갖추어서는 안 되며, 청결도, 종업원 교육수준, 어학평가, 서비스 흐름도 등 세밀한 준비를 하여야 합니다.
2024년 호텔 거래사례는 3~4성급 호텔의 경우 객실당 5억까지 올랐었는데, 최근 호텔의 ADR상승과 Occ의 상승에 힙입어 도심 4성급 신축호텔 입찰에서 객실 당 6억 5천만원이 넘는 베팅이 있었습니다. 5성급 호텔은 연회장, 레스토랑, 수영장, 아케이트 등 부대업장의 비중이 상대적으로 크기 때문에 객실로만 거래가격을 환산하기에는 무리가 있습니다. 최근 공사비 증가, 공사기간 증가, 높은 이자율 등으로 개발시 원가가 많이 높아졌습니다. 토지의 도시계획, 형태, 건축규모를 고려하여 호텔산업의 방향으로 개발검토를 해보는 것도 좋을 듯 합니다. 최근 호텔부동산 입찰에 해외 펀드들의 관심이 커진 것도 K-culture power가 커지고 관광산업도 선진화되어가고 있다는 생각을 해봅니다. 휴가시즌을 맞이하여 이번 칼럼은 서울 호텔 산업을 다뤄보았습니다. 모두 안전하고 행복한 바캉스 보내시길 빕니다. 감사합니다.