“2025년 3분기 서울 오피스 시장, Flight to Quality의 방향이 달라지고 있다”
1. 시장 개요
2025년 3분기 서울 오피스 시장은 ‘증평(Expansion) 중심의 Flight to Quality’가 한층 강화되는 양상을 보였다. 전체적으로는 도심권의 공실률이 다수 리서치 기관에서 공통적으로 상승세를 기록하며, 서울 오피스 시장의 중심축이 점차 프라임 신축 중심, 마곡·강남으로 재편되는 흐름이 뚜렷해지고 있다.
2. 권역별 공실률 동향
대부분의 리서치 기관에서 CBD(도심권) 공실률 상승, GBD(강남권) 안정세, YBD(여의도권) 완만한 조정세를 보고했다. 특히 도심권은 전 분기 대비 가장 높은 상승 폭을 나타내며, 주요 3개 권역 중 유일하게 자연공실률을 상회했다. 반면 강남권은 지속적인 하락세를 이어가며, 서울 전체 평균을 견인하고 있다.
그림1. 권역별 공실률 현황
자료. NAI Korea 리서치센터
3. 도심권: 공실 확대와 순흡수 감소
도심권 Grade A 오피스의 순흡수면적이 큰 폭으로 감소하면서 서울 전체 순흡수량을 크게 끌어내렸다. 이는 주요 대기업들의 본사 이전이 집중적으로 이루어진 데 따른 결과로, 특히 대형 리테일·건설 계열사의 마곡 이전으로 발생한 대규모 공실이 시장에 영향을 미쳤다. 일부 이전 건물은 리츠 운용사가 매입하여 향후 일부 공간을 직접 사용할 예정이나, 현재까지는 상당한 공실이 잔존하고 있는 것으로 해석된다.
향후 신규 공급이 예정된 상황에서, 도심권 공실률은 단기간 내 개선되기 어려울 것으로 보인다. CBD는 ‘프라임 중심의 품질 이동(Flight to Quality)’이 강화되는 가운데, 구도심권 리모델링과 신규 수요 간의 간극이 확대되는 단계에 진입하고 있다.
4. 강남권: 금융·테크 클러스터 강화
반면 강남권은 이번 분기에도 순흡수면적이 유일하게 플러스(+)를 기록하며, 서울 주요 3개 권역 중 가장 견조한 수요를 이어갔다. 공실률 역시 전분기 대비 소폭 하락하며, 올해 들어 지속적인 하락세를 유지하고 있다.
이러한 흐름의 중심에는 비바리퍼블리카(토스)를 비롯한 금융·핀테크 산업군의 확장 수요가 있었다. 새롭게 준공된 프라임 오피스 빌딩의 전용 면적을 전층 계약하며, 임차 수요의 절반 이상이 금융 및 보험업 중심으로 집중되었다. 그 외에도 정보통신업 및 데이터 솔루션 기업의 확장 계약이 이어지며 테크 산업 중심의 ‘강남 클러스터링(Clustering)’ 현상이 더욱 강화되었다. 대표적으로 대형 IT기업의 사옥 확장, 글로벌 데이터 솔루션 기업의 신규 계약 등이 공실 해소에 기여했다. 또한 외국계 도매·소매업 기업들이 기존 입지를 유지하면서 “높은 임대료를 감수하더라도 강남에 남는 선택”을 보인 점은 강남권의 브랜드 가치와 집적효과를 잘 보여주는 사례로 해석된다.
5. 여의도권: 안정적 수요 속 선택적 재계약
여의도권은 금융·공공기관 중심의 안정적 수요가 유지되고 있으며, 대형 거래보다는 기존 임차인의 재계약과 공간 효율화 중심의 수요가 관찰되었다. 공실률은 전반적으로 완만한 조정세를 보이고 있으나, 권역 내 일부 노후 건물의 공실은 장기화되는 양상을 띠고 있다.
6. 권역별 현황 요약
- CBD: 공실률 상승, 본사 이전 여파로 순흡수 감소
- GBD: 금융·테크 중심의 클러스터 강화, 지속적인 흡수세
- YBD: 안정적 수요 기반 유지, 일부 노후 오피스는 조정 중
7. 결론
2025년 3분기 서울 오피스 시장은 “증평 중심의 Flight to Quality가 가속화되며, 도심권은 공실 확대 압력을 받고 있는 반면, 강남권은 금융·테크 산업 중심의 클러스터링을 통해 수요 흡수세를 유지하고 있다.
“2025년 3분기 서울 오피스 시장, Flight to Quality의 방향이 달라지고 있다”
1. 시장 개요
2025년 3분기 서울 오피스 시장은 ‘증평(Expansion) 중심의 Flight to Quality’가 한층 강화되는 양상을 보였다. 전체적으로는 도심권의 공실률이 다수 리서치 기관에서 공통적으로 상승세를 기록하며, 서울 오피스 시장의 중심축이 점차 프라임 신축 중심, 마곡·강남으로 재편되는 흐름이 뚜렷해지고 있다.
2. 권역별 공실률 동향
대부분의 리서치 기관에서 CBD(도심권) 공실률 상승, GBD(강남권) 안정세, YBD(여의도권) 완만한 조정세를 보고했다. 특히 도심권은 전 분기 대비 가장 높은 상승 폭을 나타내며, 주요 3개 권역 중 유일하게 자연공실률을 상회했다. 반면 강남권은 지속적인 하락세를 이어가며, 서울 전체 평균을 견인하고 있다.
그림1. 권역별 공실률 현황
3. 도심권: 공실 확대와 순흡수 감소
도심권 Grade A 오피스의 순흡수면적이 큰 폭으로 감소하면서 서울 전체 순흡수량을 크게 끌어내렸다. 이는 주요 대기업들의 본사 이전이 집중적으로 이루어진 데 따른 결과로, 특히 대형 리테일·건설 계열사의 마곡 이전으로 발생한 대규모 공실이 시장에 영향을 미쳤다. 일부 이전 건물은 리츠 운용사가 매입하여 향후 일부 공간을 직접 사용할 예정이나, 현재까지는 상당한 공실이 잔존하고 있는 것으로 해석된다.
향후 신규 공급이 예정된 상황에서, 도심권 공실률은 단기간 내 개선되기 어려울 것으로 보인다. CBD는 ‘프라임 중심의 품질 이동(Flight to Quality)’이 강화되는 가운데, 구도심권 리모델링과 신규 수요 간의 간극이 확대되는 단계에 진입하고 있다.
4. 강남권: 금융·테크 클러스터 강화
반면 강남권은 이번 분기에도 순흡수면적이 유일하게 플러스(+)를 기록하며, 서울 주요 3개 권역 중 가장 견조한 수요를 이어갔다. 공실률 역시 전분기 대비 소폭 하락하며, 올해 들어 지속적인 하락세를 유지하고 있다.
이러한 흐름의 중심에는 비바리퍼블리카(토스)를 비롯한 금융·핀테크 산업군의 확장 수요가 있었다. 새롭게 준공된 프라임 오피스 빌딩의 전용 면적을 전층 계약하며, 임차 수요의 절반 이상이 금융 및 보험업 중심으로 집중되었다. 그 외에도 정보통신업 및 데이터 솔루션 기업의 확장 계약이 이어지며 테크 산업 중심의 ‘강남 클러스터링(Clustering)’ 현상이 더욱 강화되었다. 대표적으로 대형 IT기업의 사옥 확장, 글로벌 데이터 솔루션 기업의 신규 계약 등이 공실 해소에 기여했다. 또한 외국계 도매·소매업 기업들이 기존 입지를 유지하면서 “높은 임대료를 감수하더라도 강남에 남는 선택”을 보인 점은 강남권의 브랜드 가치와 집적효과를 잘 보여주는 사례로 해석된다.
5. 여의도권: 안정적 수요 속 선택적 재계약
여의도권은 금융·공공기관 중심의 안정적 수요가 유지되고 있으며, 대형 거래보다는 기존 임차인의 재계약과 공간 효율화 중심의 수요가 관찰되었다. 공실률은 전반적으로 완만한 조정세를 보이고 있으나, 권역 내 일부 노후 건물의 공실은 장기화되는 양상을 띠고 있다.
6. 권역별 현황 요약
- CBD: 공실률 상승, 본사 이전 여파로 순흡수 감소
- GBD: 금융·테크 중심의 클러스터 강화, 지속적인 흡수세
- YBD: 안정적 수요 기반 유지, 일부 노후 오피스는 조정 중
7. 결론
2025년 3분기 서울 오피스 시장은 “증평 중심의 Flight to Quality가 가속화되며, 도심권은 공실 확대 압력을 받고 있는 반면, 강남권은 금융·테크 산업 중심의 클러스터링을 통해 수요 흡수세를 유지하고 있다.