오피스 시장: 최근 5년 공실률 및 임대료 추이
공실률 증가 속 임대료 상승세: 코로나19 충격으로 2020년 오피스 공실률은 급등한 이후 일시적으로 개선되는 모습을 보였으나, 최근에는 다시 상승세로 전환되어 2020년 약 11% 수준에서 2024년에는 8.9%까지 높아졌다. 아래 그래프에서도 보이듯, 공실률은 일시적으로 하락한 이후 다시 증가세를 보이고 있다. 반면 임대료는 견조하게 상승해, 2024년 전국 오피스 임대가격지수는 전년 대비 3.22% 상승했다.
그림1. 임대가격지수 추세
서울 vs 지방 지역 격차: 지역별로 서울 등 수도권은 낮은 공실률과 임대료 상승세를 보이는 반면, 지방은 높은 공실률과 부진한 임대시장으로 양극화되고 있다. 특히 서울 오피스 공실률은 5.6%에 불과하여 전국에서 가장 낮고 수요가 안정적이다. 반면 충북(27.7%), 강원(26.0%), 경북(23.0%) 등 일부 지방은 공실률이 20%를 넘어서며 오피스 공간 5곳 중 1곳 이상이 비어 있는 상황이다. 주요 지방 거점인 부산(18.1%)이나 광주(19.9%) 등도 공실률이 18~20% 내외로 높다.
프라임 오피스 vs 일반 오피스: 서울 내에서도 프라임 오피스(Grade A 급 자산)와 일반 오피스 간 성과 차별화가 두드러진다. 주요 업무지구의 프라임 오피스는 공실률이 거의 없고 임대료가 빠르게 상승하고 있다. 예를 들어, 2023년 서울 오피스 평균 공실률은 2.9%에 불과해 최근 5년 평균(4.8%)보다 크게 낮았고, 임대료는 2022년 1분기 대비 약 20%나 상승했다. 강남권 테헤란로 등 핵심 권역 오피스의 투자수익률은 10~12%에 달할 정도로 임대시장 활황을 보이고 있다. 이에 비해 노후 건물이나 비선호 입지의 일반 오피스는 임차 수요가 저조하여 지방을 중심으로 공실이 누적되고 임대료도 정체되는 모습이다. 실제 충북 등 지방의 공실률 급증은 이러한 비(非)프라임 오피스의 수요 부진을 반영한다.
상가(리테일) 시장: 최근 5년 공실률 및 임대료 추이
코로나19 이후 상가시장 침체: 상가(소매 부동산) 시장은 지난 5년간 오피스에 비해 회복이 더디고 지역·상권에 따라 희비가 교차하고 있다. 전국 상가 공실률은 코로나 충격으로 상승하여 중대형 상가 기준 2020년에 12%대에서 2021~2022년에 13% 이상까지 올랐다. 2024년 현재 중대형 상가 공실률은 13.0%로 여전히 팬데믹 이전보다 높다. 소규모 상가 공실률도 6.5% → 6.7%로 다소 악화되어, 코로나19 팬데믹 때보다 소규모 상가 공실률이 더 높아졌다는 평가가 나오고 있다.
임대료 지표 또한 전국 상가 임대가격지수가 2021~2022년 내내 하락세였고 2024년에도 중대형 -0.16%, 소규모 -0.50%, 집합상가 -0.44% 등 전 유형에서 전년 대비 하락했다. 오프라인 소비 감소와 공실 증가로 상가 임대료가 5년간 전반적으로 정체 또는 하락세를 보이고 있다. 2020년과 2024년을 비교하면, 전국 평균 1층 상가 임대료는 큰 변동이 없거나 소폭 하락하여 집합상가 ㎡당 2만7천원 → 2만7천원(유지), 중대형 2만6천500원 → 2만6천500원(유지), 소규모 1만9천800원 → 2만700원(약간 상승) 수준으로 거의 제자리걸음이다.
핵심 상권 vs 비핵심 상권: 상가 시장에서는 입지와 업종별로 극명한 차별화가 나타나고 있다. 서울 등 핵심 상권은 빠르게 회복되며 임대료가 오르는 반면, 비핵심 상권은 공실과 임대료 하락에 시달리고 있다. 예를 들어 서울에서도 성수동 뚝섬, 용산역 인근 등 이른바 ‘핫플레이스’ 상권은 임차 수요가 몰려 중대형 상가 임대가격지수가 +1.59%, 소규모 +2%, 집합상가 +1% 상승하는 등 임대료가 오름세로 전환되고 있다. 반면 이태원, 명동 같이 코로나 기간 타격이 컸던 상권이나 지방의 구도심 상권들은 여전히 공실이 많고 임대료 회복이 더디다. 2024년 기준 서울 중대형 상가 공실률 8.9%로 전국 평균(13.0%)보다 낮지만, 지방의 중대형 상가 공실률은 세종·경북·충북 등에서 15~20%에 달해 지역 간 격차가 크다. 이는 유동인구가 많은 핵심 상권으로 임차 수요가 재편되고, 그 외 지역은 온라인 소비 대체 등 구조적 어려움을 겪고 있음을 시사한다.
요약하면, 상가 시장은 좋은 입지의 대형 상권만 선방하고 그 외 지역은 임대료 인하와 공실 증가로 어려움이 지속되는 모습이다. 5년 전과 비교해 임대료 수준이 핵심 상권을 제외하면 대부분 정체되어 있고, 일부 지역은 권리금까지 하락해 2024년 전국 상가 평균 권리금이 전년보다 111만원 내린 3,443만원을 기록하기도 했다.
외국인 관광객 유입 및 호텔 시장 회복 동향
관광객 급감 이후 회복: 2020~2021년은 코로나19로 외국인 관광객이 사실상 끊기면서 호텔·리테일 업계에 큰 충격을 주었다. 2019년 1,750만 명이던 방한 외국인 관광객은 2020년 252만 명, 2021년 97만 명까지 급감했다. 그러나 방한 수요가 2022년부터 살아나기 시작해 2023년에는 1,103만 명으로 늘었고, 2024년에는 1,637만 명으로 전년 대비 48.4% 증가하며 코로나 이전의 약 93.5% 수준까지 회복되었다.
호텔 숙박시장 회복: 외국인 입국이 늘면서 호텔 업황도 빠르게 개선되었다. 서울 5성급 호텔들의 평균 객실점유율(OCC)은 팬데믹 기간 20~30%대까지 하락했으나, 2023년에는 77%를 기록해 2019년 수준(78%)에 근접했다. 동시에 평균 일일 객실요금(ADR)은 2019년 대비 31% 상승하여, 투숙객 증가와 함께 호텔 매출도 코로나 이전을 뛰어넘는 수준으로 회복되었다. 이러한 회복세에 힘입어 호텔 자산에 대한 투자도 활발하여, 2023년 1~3분기 국내 호텔 거래액은 약 2조1,600억원으로 전년 동기 대비 1조8천억원 증가했다. 이는 그랜드 하얏트 서울, 콘래드 서울 등 대형 호텔 매각이 성사된 영향이며, 호텔이 투자시장에서도 다시 주목받는 우량자산으로 떠오르고 있다.
시사점
외국인 관광객의 증가는 도심 상권 및 숙박업 활성화로 이어져 부동산 시장에도 긍정적 영향을 주고 있다. 특히 명동과 같이 관광객 의존도가 높은 상권은 2023년 하반기부터 공실이 빠르게 메워지고 임대료가 반등하는 추세이다. 호텔 부문에서는 투숙률 회복과 객실당 매출 증가로 운영수익이 개선되었고, 투자자들이 다시 호텔 자산을 매입하면서 호텔 부동산 가치도 상승하고 있다. 다만 관광 수요의 지역 편중(서울 등 일부 지역 중심)과 비핵심 관광지의 회복 지연 등은 여전히 과제로 남아 있다. 또한 관광객 증대에도 불구하고 2024년 관광수입은 2019년의 80% 수준에 그쳐, 양적 회복 대비 질적 소비 증대로 이어지지는 못한 측면도 지적되고 있다. 결국 상업용 부동산 시장의 완전한 정상화를 위해서는 이러한 지역별·업종별 불균형 해소와 내수 경기 개선이 뒷받침되어야 할 것으로 보인다.
(참조. 한국부동산원 상업용임대동향조사 보고서)
오피스 시장: 최근 5년 공실률 및 임대료 추이
공실률 증가 속 임대료 상승세: 코로나19 충격으로 2020년 오피스 공실률은 급등한 이후 일시적으로 개선되는 모습을 보였으나, 최근에는 다시 상승세로 전환되어 2020년 약 11% 수준에서 2024년에는 8.9%까지 높아졌다. 아래 그래프에서도 보이듯, 공실률은 일시적으로 하락한 이후 다시 증가세를 보이고 있다. 반면 임대료는 견조하게 상승해, 2024년 전국 오피스 임대가격지수는 전년 대비 3.22% 상승했다.
그림1. 임대가격지수 추세
서울 vs 지방 지역 격차: 지역별로 서울 등 수도권은 낮은 공실률과 임대료 상승세를 보이는 반면, 지방은 높은 공실률과 부진한 임대시장으로 양극화되고 있다. 특히 서울 오피스 공실률은 5.6%에 불과하여 전국에서 가장 낮고 수요가 안정적이다. 반면 충북(27.7%), 강원(26.0%), 경북(23.0%) 등 일부 지방은 공실률이 20%를 넘어서며 오피스 공간 5곳 중 1곳 이상이 비어 있는 상황이다. 주요 지방 거점인 부산(18.1%)이나 광주(19.9%) 등도 공실률이 18~20% 내외로 높다.
프라임 오피스 vs 일반 오피스: 서울 내에서도 프라임 오피스(Grade A 급 자산)와 일반 오피스 간 성과 차별화가 두드러진다. 주요 업무지구의 프라임 오피스는 공실률이 거의 없고 임대료가 빠르게 상승하고 있다. 예를 들어, 2023년 서울 오피스 평균 공실률은 2.9%에 불과해 최근 5년 평균(4.8%)보다 크게 낮았고, 임대료는 2022년 1분기 대비 약 20%나 상승했다. 강남권 테헤란로 등 핵심 권역 오피스의 투자수익률은 10~12%에 달할 정도로 임대시장 활황을 보이고 있다. 이에 비해 노후 건물이나 비선호 입지의 일반 오피스는 임차 수요가 저조하여 지방을 중심으로 공실이 누적되고 임대료도 정체되는 모습이다. 실제 충북 등 지방의 공실률 급증은 이러한 비(非)프라임 오피스의 수요 부진을 반영한다.
상가(리테일) 시장: 최근 5년 공실률 및 임대료 추이
코로나19 이후 상가시장 침체: 상가(소매 부동산) 시장은 지난 5년간 오피스에 비해 회복이 더디고 지역·상권에 따라 희비가 교차하고 있다. 전국 상가 공실률은 코로나 충격으로 상승하여 중대형 상가 기준 2020년에 12%대에서 2021~2022년에 13% 이상까지 올랐다. 2024년 현재 중대형 상가 공실률은 13.0%로 여전히 팬데믹 이전보다 높다. 소규모 상가 공실률도 6.5% → 6.7%로 다소 악화되어, 코로나19 팬데믹 때보다 소규모 상가 공실률이 더 높아졌다는 평가가 나오고 있다.
임대료 지표 또한 전국 상가 임대가격지수가 2021~2022년 내내 하락세였고 2024년에도 중대형 -0.16%, 소규모 -0.50%, 집합상가 -0.44% 등 전 유형에서 전년 대비 하락했다. 오프라인 소비 감소와 공실 증가로 상가 임대료가 5년간 전반적으로 정체 또는 하락세를 보이고 있다. 2020년과 2024년을 비교하면, 전국 평균 1층 상가 임대료는 큰 변동이 없거나 소폭 하락하여 집합상가 ㎡당 2만7천원 → 2만7천원(유지), 중대형 2만6천500원 → 2만6천500원(유지), 소규모 1만9천800원 → 2만700원(약간 상승) 수준으로 거의 제자리걸음이다.
핵심 상권 vs 비핵심 상권: 상가 시장에서는 입지와 업종별로 극명한 차별화가 나타나고 있다. 서울 등 핵심 상권은 빠르게 회복되며 임대료가 오르는 반면, 비핵심 상권은 공실과 임대료 하락에 시달리고 있다. 예를 들어 서울에서도 성수동 뚝섬, 용산역 인근 등 이른바 ‘핫플레이스’ 상권은 임차 수요가 몰려 중대형 상가 임대가격지수가 +1.59%, 소규모 +2%, 집합상가 +1% 상승하는 등 임대료가 오름세로 전환되고 있다. 반면 이태원, 명동 같이 코로나 기간 타격이 컸던 상권이나 지방의 구도심 상권들은 여전히 공실이 많고 임대료 회복이 더디다. 2024년 기준 서울 중대형 상가 공실률 8.9%로 전국 평균(13.0%)보다 낮지만, 지방의 중대형 상가 공실률은 세종·경북·충북 등에서 15~20%에 달해 지역 간 격차가 크다. 이는 유동인구가 많은 핵심 상권으로 임차 수요가 재편되고, 그 외 지역은 온라인 소비 대체 등 구조적 어려움을 겪고 있음을 시사한다.
요약하면, 상가 시장은 좋은 입지의 대형 상권만 선방하고 그 외 지역은 임대료 인하와 공실 증가로 어려움이 지속되는 모습이다. 5년 전과 비교해 임대료 수준이 핵심 상권을 제외하면 대부분 정체되어 있고, 일부 지역은 권리금까지 하락해 2024년 전국 상가 평균 권리금이 전년보다 111만원 내린 3,443만원을 기록하기도 했다.
외국인 관광객 유입 및 호텔 시장 회복 동향
관광객 급감 이후 회복: 2020~2021년은 코로나19로 외국인 관광객이 사실상 끊기면서 호텔·리테일 업계에 큰 충격을 주었다. 2019년 1,750만 명이던 방한 외국인 관광객은 2020년 252만 명, 2021년 97만 명까지 급감했다. 그러나 방한 수요가 2022년부터 살아나기 시작해 2023년에는 1,103만 명으로 늘었고, 2024년에는 1,637만 명으로 전년 대비 48.4% 증가하며 코로나 이전의 약 93.5% 수준까지 회복되었다.
호텔 숙박시장 회복: 외국인 입국이 늘면서 호텔 업황도 빠르게 개선되었다. 서울 5성급 호텔들의 평균 객실점유율(OCC)은 팬데믹 기간 20~30%대까지 하락했으나, 2023년에는 77%를 기록해 2019년 수준(78%)에 근접했다. 동시에 평균 일일 객실요금(ADR)은 2019년 대비 31% 상승하여, 투숙객 증가와 함께 호텔 매출도 코로나 이전을 뛰어넘는 수준으로 회복되었다. 이러한 회복세에 힘입어 호텔 자산에 대한 투자도 활발하여, 2023년 1~3분기 국내 호텔 거래액은 약 2조1,600억원으로 전년 동기 대비 1조8천억원 증가했다. 이는 그랜드 하얏트 서울, 콘래드 서울 등 대형 호텔 매각이 성사된 영향이며, 호텔이 투자시장에서도 다시 주목받는 우량자산으로 떠오르고 있다.
시사점
외국인 관광객의 증가는 도심 상권 및 숙박업 활성화로 이어져 부동산 시장에도 긍정적 영향을 주고 있다. 특히 명동과 같이 관광객 의존도가 높은 상권은 2023년 하반기부터 공실이 빠르게 메워지고 임대료가 반등하는 추세이다. 호텔 부문에서는 투숙률 회복과 객실당 매출 증가로 운영수익이 개선되었고, 투자자들이 다시 호텔 자산을 매입하면서 호텔 부동산 가치도 상승하고 있다. 다만 관광 수요의 지역 편중(서울 등 일부 지역 중심)과 비핵심 관광지의 회복 지연 등은 여전히 과제로 남아 있다. 또한 관광객 증대에도 불구하고 2024년 관광수입은 2019년의 80% 수준에 그쳐, 양적 회복 대비 질적 소비 증대로 이어지지는 못한 측면도 지적되고 있다. 결국 상업용 부동산 시장의 완전한 정상화를 위해서는 이러한 지역별·업종별 불균형 해소와 내수 경기 개선이 뒷받침되어야 할 것으로 보인다.
(참조. 한국부동산원 상업용임대동향조사 보고서)